Är Evergrande starten på en ny finanskris ?

Så vad händer egentligen i Kina, vad är Evergrande och varför håller ett okänt bolag på att just nu utlösa en fastighetskrasch i Kina ?

Kort om fastighetsmarknaden i Kina
Under det kommunistiska styret i Kina kom marken att under 1900-talet att tas över av det kommunistiska partiet vilket vi vet fick ganska hemska resultat i form av svält och död.

Men när Kina började se över reformer 1990-talet för att utveckla och växa den kinesiska ekonomin drev många förmögna och inflytelserika människor linjen att om vi ska locka investeringar, accelera övergången från en relativt enkel bondeekonomi till en modern ``marknadsekonomi´´ måste vi bygga städer eller utrymmen där ekonomisk tillväxt är möjlig.

Ett svar på detta vilket kan ses som en kompromiss är det licenssystem där staten egentligen inte släpper kontroll över marken utan säljer licenser där fastighetsbolag köper rätten att utveckla den statligt ägda marken. Vid denna punkt var fastighetssektorn runt 5% av GDP, idag står fastighetssektorn för runt 29% av Kinas årliga produktion.

Tanken med detta system var att om vi driver ut bönderna, bygger städer på deras mark och sedan tvingar in dem till städer med fokus på antingen turism, industri eller tillverkning så kommer staden eller regionen att utvecklas till ett modernt samhälle med en modern ekonomi. En modernisering och urbanisering under tvång utförd med express hastighet.

Denna explosion av byggande har bidragit till att vissa städer har fått det inte så smickrande namnet ``Ghost cities´´ då dessa nybyggda städer kan stå tomma i flera år eller till och med 10-15 år innan de slutligen börjar se lite aktivitet. Några av dem har i vissa fall rivits eller byggts om i ett led att driva på det ekonomiska hjulet eller för att matcha det behov Kina har haft för tillfället.

Resultatet från detta är en grupp stora fastighetsbolag vilka äger en stor del av den kinesiska fastighetsmarknaden varav Evergrande är sedan något år tillbaka en av de största fastighetsutvecklarna på den kinesiska marknaden.

Något som även har drivit på denna utveckling är det faktum att det har blivit kutym att unga kinesiska män bör köpa en egen bostad och ``skapa´´ ett hem innan de börjar att fundera på giftermål och allra helst om de önskar att övertyga kvinnans familj om att han är värdig.

Evergrande ett typiskt kinesisk bolag
Likt ett typiskt kinesiskt bolag är Evergrande grundat 1996 inte bara ett fastighetsbolag. Det är ett bolag som sysslar med allt möjligt och lite till. Vissa av nedanstående branscher och bolag är redan sålda eller lämnade när jag skriver denna text.

1. Fotboll: Bolaget äger ett kinesiskt fotbollslag.
2. Elektriska bilar: Evergrande äger ``svenska´´ NEVS (SAAB)
3.Turism: Bolaget äger bland annat två nöjesparker.
4.Medicin/sjukvård: Bolaget har investerat i sjukvård och byggandet av ett sjukhus.
5. Media: Bolaget köpte 2015 ett mediebolag
6. Finans: Bolaget har köpt andelar i ett försäkringsbolag och i en bank. Driver även förmögenhetsförvaltning.
7. Livsmedel/råvaror: Bolaget har sysslat med buteljerat vatten, olja och säd för att nämna några produkter de har sålt eller tillverkat.
8. Musik: Bolaget har investerat och grundat ett musikbolag.

Detta kombinerat med en riskvillig grundare som har drivit bolaget från ett litet lokalt bolag till ett Fortune 500 bolag med hjälp av hög skuldsättning och risktagande så har vi en kombination som är upplagd för katastrof. Ett tyvärr vanligt sätt att driva bolag på i Kina.

Varför nu och varför Evergrande?
Jag skulle vilja påstå att en möjlig kollaps av ett kinesiskt fastighetsbolag är inte en överraskning, utan nästan tvärtom. Överraskningen är att det inte har skett tidigare i något annat gigantiskt bolag. Till viss del har detta undvikits tidigare med hjälp av den kinesiska staten där de har klivit in och tvingat bolag att sälja tillgångar oavsett pris i utbyte mot hjälp.

Evergrande sägs driva 700 aktiva projekt i T2-T3 städer varav T1 utgör till exempel Beijing, Shanghai och eller Shenzhen och har avslutat runt 1300 projekt av samma typ i 230-280 kinesiska städer till en yta av 231 miljoner kvm runt om i Kina. Men det finns även siffror som uppger att antalet totala projekt under någon form av förvaltning av Evergrande är så mycket som 2800 och till en beräknad storlek om 680 miljoner kvm varav det är svårt för mig att i min efterforskning urskilja vad som är vad.

Affärsmodellen är att husköpare betalar först och sedan bygger Evergrande bostäderna och idag beräknas Evergrande ha cirka 1,5 miljoner inbetalda handpenningar för oavslutade projekt. Utöver det har Evergrande en gigantisk förmögenhetsförvaltning varav investerarnas pengar har gått till att finansiera nya projekt.

Nedan kommer jag försöka sammanfatta Evergrandes sakta kollaps:

2018: Redan 2018 namngav Kinas centralbank att Evergrande var ett av de bolag som skulle vid en kris kunna anses vara systemviktig.Varav deras skuld redan då var en anledning för viss oro.

2020: Via ett påstått förfalskat dokument bad bolaget regeringen om ekonomiskt stöd och hjälp då de redan 2020 medgav att det fanns en risk att bolaget i framtiden inte skulle kunna klara av att betala tillbaka på sina åtaganden. I detta dokument pekade bolaget ut 128 banker och ytterligare 121 långivare som i riskzonen vid en potentiell inställd betalning. Detta gjorde att investerare redan då började att rikta viss misstro till bolaget oavsett om dokumentet var äkta eller inte.

Under Augusti 2020 infördes även det som kan kallas de 3 linjerna vilka ska beroende på fastighetsbolagens ekonomiska ställning godkänna dem för att delta i köp av nya licenser. Redan då utlöste detta en storm av försäljningar för Evergrande då bolaget inte kunde leva upp till de krav som hade ställts och fastigheter kunde säljas med så mycket som 25% rabatt.

2021: Under året har bolagets aktie gått ned med runt 75-80% och bolagets utestående skuldebrev med förfall de kommande 2-3 åren handlas idag till runt 26-30 cent på en dollar. Detta har orsakats av en misstro i marknaden om att bolaget kommer att kunna betala sina kommande betalningar till dem som äger skuldebreven men även till följd av att kreditbolag har i omgångar sänkt bolagets kreditvärdighet.

Bolaget som har varit hårdast är nog Moody's som har satt Ca till C på värdepapper som tidigare redan hade låga Caa1 och Caa2 vilket är bolagets sämsta rating. Eller kort översatt de tror att bolaget inte kommer att kunna betala utan är konkursfärdig.

Även kinesiska motsvarigheten har fått medge att en rating om AA är lite väl högt och har sänkt bolaget till A (vilket skämt).

Men utöver att bolaget har förlorat en stor del av sitt aktievärde har även fastighetsmarknaden i Kina saktat in och de senaste siffrorna jag har sett är att försäljningen har minskat med upp till 20% under augusti månad vilket är en av de viktigaste månaderna för Evergrande.

Bolaget har även nekats att ta ut nya lån av lokala banker varav ett av dem var på 20 miljoner dollar under sensommaren 2021 med motiveringar att banken inte såg någon möjlighet att få tillbaka lånet.

Om vi då sammanställer ekvationen. Hög skuldsättning, minskad försäljning, kollapsad aktiekurs, problem med likviditeten, investerare som flockas för att ta ut pengarna och en balansräkning som troligtvis inte stämmer. Är kollapsen redan ett faktum?.

En uppskattning som har gjorts är att kommande betalningar som under september ska regleras uppgår till runt 129 miljoner dollar och runt 850 miljoner dollar ska innan slutet av 2021 betalas ut enbart i ränta. Redan nu imorgon måndag ska en betalning av ett banklån vara betald och denna har enbart en dags tidsfrist varav bolaget även på torsdag denna vecka har två betalningar om 83.5 och 36 miljoner dollar och dessa med 30 dagars tidsfrist innan de kan anses ha förfallit.

Kinesiska myndigheter har även under föregående vecka meddelat att en betalning kommande vecka är osannolik.

Kinesiska bolag går inte att lita på
Något få kanske vet är att Evergrande har aldrig gått med förlust och att deras tillgångar har alltid varit i paritet eller större än deras skulder så frågan blir. Hur kan ett bolag av denna kvalite stå inför en möjlig kollaps ?.

I kort kan vi konstatera följande. Evergrande har idag skulder om 310 miljarder dollar vilket motsvarar 2% av Kinas GDP. Varav vi kan inte avgöra om bolagets tillgångar vilka bolaget utger är likvärdiga faktiskt existerar eller för den delen har något reellt värde.

Ett stort problem med kinesiska bolag är att de aldrig skriver ned förluster eller dåliga investeringar. Istället flyttas dessa över i balansräkningen till tillgångar såsom lager eller inventarier av ofärdiga projekt. Vilket innebär att när nu bolaget måste sälja av dessa tillgångar för att minska skulden finns det inget eller väldigt lite av värde att sälja av. Varav en uppskattning idag är att runt 220 miljarder dollar av tillgångar i balansräkningen är egentligen gömda förluster.

Detta kan i teorin betyda att Evergrande har i verkligheten inte alls varit lönsamt under en längre period och de vinster som de har producerat är därför luft eller kreativ bokföring vilket tycks vara ett väldigt förekommande tema för kinesiska bolag.

Att lägga till är liksom innan finanskrisen 2008 har Evergrande tills nyligen haft det näst högsta kreditbetyget AA från den kinesiska kreditvärderingsinstitutet. Sänkningen gjordes nyligen till A vilket ironisk nog är samma betyg som Lehman Brothers hade dagarna fram till kollapsen 2008.

Vad blir konsekvenserna vid en kollaps
Redan under föregående vecka anlitade Evergrande kända konsulter med kunskap och expertis när det kommer till omstrukturering och bolaget fick på fredag en viss tidsfrist då The Peoples´s Bank of China tryckte in runt 14 miljarder dollar in i systemet. Ett belopp som egentligen bara kan anses täcka behovet till kommande vecka och i värsta fall imorgon måndag.

Risken med Evergrande är kanske inte att bolaget ställer in en enskild betalning detta är mer eller mindre ett faktum utan risken finns i marknaden som helhet. En inställd betalning skulle kunna lede till en dominoeffekt där fler bolag och låntagare måste ställa in sina betalningar. Därför kan en kollaps av Evergrande likt Lehman Brothers orsaka en större korrigering eller kris än vad som vi idag kan se framför våra ögon när vi enbart fokuserar på ett enskilt bolag och dess balansräkning.

Vid en kollaps är det fullt rimligt att cirka 1,5 miljoner handpenningar gå upp i rök, ungefär 200 000 anställda kommer att bli utan jobb och runt 3,8 miljoner arbetare/leverantörer skulle antingen förlora hela sin inkomst eller gå miste om betalning för utfört arbete.

Utöver det skulle även Evergrandes förmögenhetsförvaltning vilket troligtvis följer med i kollapsen utlösa ännu större vågor då många anställda och privatpersoner har investerat i bolagets produkter och där försöker just nu Evergrande minska denna växande huvudvärk genom att omförhandla dessa skulder genom att betala med fastigheter. Men vem vill få en andel av en fastighet eller projekt som kompensation då detta inte motsvarar det värde man har investerat och där värdet kanske kommer att minska ytterligare när marknaden vet att Evergrande måste sälja.
Det är helt enkelt köparens marknad just nu i Kina och ingen vill köpa av Evergrande.

En kollaps skulle även innebära att fler bolag med tvivelaktiga balansberäkningar med stora okända tillgångar kommer att granskas hårdare då det finns en överhängande risk att det finns fler fastighetsbolag med bokförda tillgångar som egentligen är skulder.

Varför kliver inte den kinesiska staten in
Den kinesiska staten vill inte kliva in och rädda Evergrande då detta skulle betyda att de medger en förlust vilket är väldigt viktigt för dem att inte göra. Att losing face offentligt är troligtvis det sista det kommunistiska partiet vill göra med hela världens blickar på dem.

Sedan är det inte självklart att den Kinesiska staten vill ta över den skuld om 310 miljarder som Evergrande besitter. Detta då Kina redan har ett skuldberg att tacklas med.

Att inte glömma är att Kina inte är väst, det är inte USA och det är inte Europa och detta har varit tydligt under 2020 och 2021 där Xi Jinping har med kraft attackerat bolag i en rad olika branscher som spel, socialmedia och utbildning. Kina bryr sig mer om kontroll och makt än om ett bolag är värt några miljarder kronor. Om staten drabbas finansiellt av denna kris kan de ju tekniskt sett omvandla denna skuld och flytta över den till någon av de helt eller semi-ägda statliga bankerna eller bolagen. Eller om det krävs tvärtom. Att utländska och kinesiska privatpersoner eller bolag drabbas är inte något som det kommunistiska partier kommer bry sig om så länge det inte hotar deras makt.

Min analys och effekter
Jag tror inte att detta är Kinas Lehman Brothers, dock kan det sätta humöret på den kinesiska fastighetsmarknaden och börsen under de kommande månaderna.

Spridningen eller effekterna kommer troligtvis att stanna i Kina då vad jag vet finns det väldigt få investmentbolag eller banker med stora lån eller exponering mot Evergrande.

Jag tror även att Kinesiska staten kommer att ta denna möjlighet som den har fått för att visa det kinesiska folket och fastighetsbolagen att deras fokus inte ligger på att rädda enskilda och giriga spekulanter utan att deras intresse är att stärka Kina. Detta tycker jag dom har visat i och med att de har varit likgiltiga inför hur bolag har påverkats av deras utsvävningar den senaste tiden.

Rent av kanske kinesiska staten vill skrämma bort investerare från fastighetsbranschen då den har drivits för mycket av vinstintressen. Vilket inte skulle vara så långsökt i och med att de nyligen sa att spel är digitalt opium när de begränsade den tillåtna speltiden.

Annars finns det även en möjlighet att detta är bara blir en nothingburger, veckan passerar och bolaget får ett generöst statligt lån i utbyte mot statlig kontroll och sedan är krisen över. Grundaren blir syndabocken och får inför statlig tv erkänna sitt misslyckande och därmed rädda ansiktet i alla fall till viss del på det kinesiska systemet denna gång.

Jag tror dock att för den som är riskvillig att det kommer att under slutet av 2021 uppstå konstiga rörelser på skuldmarkaden där nyheter oavsett om de är positiva eller inte kan driva värdepapper tiotals procent upp eller ned. Det kommer att finnas lägen där marknaden fel prissätter enskilda branscher eller värdepapper då information under perioder kan vara otydlig eller drivas av uttalanden från bolagsledare eller det kommunistiska partiet.

Därför skulle jag inte sitta med en position just nu mot Kina den kommande veckan även om det kan bli världens bästa köptillfälle att likt Warren Buffett säger avfyra elefantbössan.

Med det sagt ha en förhoppningsvis lugn börsvecka,

//RJE

Disclaimer
Jag har nyligen minskat en del av min exponering mot Kina i min PPM-portfölj och detta gjorde jag till följd av Kinas uttalande om spel- och utbildningsbolag. Detta gjordes innan Evergrande blev en nyhet och gjordes därför oberoende av den senaste utvecklingen. 

10 år sedan Lehman

Jag tror de flesta av er som läser denna blogg har uppmärksammat att det är 10 år sedan Lehman Brothers förklarades i konkurs vilket i sig inte var början på finanskrisen som utspelade sig 2008. Men det faktum att USA:s fjärde största investmentbank gick under kom att accelerera kollapsen på den finansiella marknaden och har fortsatt att påverka hur våra centralbanker och politiker ser på ekonomi.

Var befann jag mig 2008 när Lehman gick under?
Detta har avhandlats i ett antal olika tidskrifter, bloggar och poddar. För min del? Jag vet inte. Jag var 13 år just då och mitt djupa intresse för ekonomi som jag har idag hade inte riktigt visat sig ännu och det skulle dröja några år tills dess. Så för min del har min uppfattning och förståelse av vad som skedde i september 2008 formats av vad jag har lärt mig långt efter det hände. För mig är finanskrisen lite som en släkting som bor i en annan del av världen. Du vet vem det är, men inte så mycket mer.

Den eviga Bull market
Vilket tar oss in på nästa ämne. Då jag inte investerade i aktier 2008 eller före det så har jag bara upplevt en uppåtgående aktiemarknad och det är inte bara jag som delar denna upplevelse. Sedan 2008 har den amerikanska börsen aldrig dippat med -20% under en längre period. Detta innebär att under de senaste 10 åren som har gått har de amerikanska investerarna kunnat njuta av världshistoriens längsta och historiens tredje största uppgång. För investerare som mig vilka började investera efter 2008 så har börsen enbart gått upp med ett undantag för en period då börsen var ned med cirka 19% under 2011. Att nämna är att 20% är gränsen som en börs måste gå ned för att officiellt vara en Bear Market.

Detta gör att personer som är i min ålder eller som möjligtvis funnit intresse för investeringar efter 2008 inte vet hur det är att hantera en större nedgång på börsen eller i portföljen. Vi har nämligen inget minne av krisen eller dess konsekvenser. För oss har marknaden varit en väldigt bekväm segling. Om man visserligen inte har investerat i något medicinbolag vilket har gått ned med 90%.

Regleringar och konsekvenser
Vad som skedde efter finanskrisen och vilka som sedan skulle få bära hundhuvudet så var det den finansiella industrin som fick skulden. Vilket är enligt mitt tycke är helt korrekt. Fast jag kan tycka att det är sorgligt att det var så få banktoppar och finansmän/kvinnor som fick ta sitt ansvar. Än värre är väl att de flesta av dem som satt i höga positioner före och under krisen fortfarande finns kvar på sina positioner med några få undantag.

Visserligen fick några banker och företag i efterdyningarna böter och varningar för deras agerande som ledde fram till krisen 2008. Men att en bank får en bot vilket motsvarar ett kvartals intjäning eller 10% av omsättningen från ett enskilt år är inte jämförbart med de vinster som de kunde göra på de giftiga instrumenten vilket som låg till grund för kollapsen.

Vad det gäller regleringar efter 2008 och hur dessa har påverkat finansindustrin så kan man väl säga att de har varit väldigt tandlösa. Inte att glömma så har Trump administrationen börjat att montera ned vissa av de regleringar som uppkom efter 2008. För den delen används bland annat de instrument som orsakade kraschen 2008 (OCDs) fortfarande men då främst för att handla amerikanska billån.

Var finns risken idag
Något som dock har hänt sedan 2008 tack vare nya regleringar och krav på banker och företag som bedriver lån är att dessa inte längre kan vara lika belånade. De måste idag ha en större reserv eller andel kontanter på sin balansräkning än vad de var tvungna att ha innan finanskrisen. Detta har dock gjort att främst hushåll har ökat sin belåning och i många länder är storleken på de privata skulderna högre idag än vad de var innan 2008. Vissa länder som tex USA har även fortsatt att öka sin statsskuld med undantag för några få länder inom EU som Sverige vilket just nu har en historiskt låg statsskuld. Sverige ligger idag på runt 40% av BNP medan hushållens belåning i många storstäder ligger på över 200% av dess inkomst.

Detta gör att på många sätt är risken idag lika stor som innan krisen 2008 även om den idag har flyttat från bankernas balansräkning. Risken har därför mer eller mindre flyttat från den offentliga och noterade miljön till den privata. Är detta bättre eller sämre? Det får nog framtiden vissa.

En annan sak som har ändrats sedan 2008 är att banker och deras aktieägare idag inte kan förlita sig på att bli räddade vid nästa kris via en överenskommelse inom G20 och sedan EU. Denna överenskommelse även kallad Bail-In innebär att vid nästa kris så kommer Riksgälden att ha mandat att ta över en bank och skriva ned eller omvandla långivares fodringar till aktiekapital. För aktieägare kan detta innebära att aktierna skrivs ned i värde eller blir helt värdelösa. Eller med andra ord vid nästa kris så kommer det vara aktieägarna och långivarna som får ta smällen. Det kommer dock inte betyda att svenska hushåll är helt skyddade då de fortfarande kommer att vara utsatta för yttre påverkan.

Reflektioner kring minusränta och QE
Detta är ett ämne som är lite av en het potatis. Vad har den extremt låga räntan och de gigantiska stödköpen gjort för att stabilisera världsekonomin. Jag tänkte inte gå in på detta, det har så många andra ekonomer behandlat förut. Men något vi nog alla kan vara överens om är att det har inte riktigt gått så smidigt som vi hade trott. Tillväxten har varit relativt svag och inflationen har inte riktigt nått upp till de mål som många centralbanker har. Några anledningar till detta kan vara följande:

Digitala bolag: Räntan har fungerat utmärkt för centralbanker historiskt därför att industrier som måste investera stora mängder kapital för att bygga och expandera är väldigt beroende av den kostnad som de kan låna pengar till. För Facebook, Amazon eller Alibaba är detta nästan helt ointressant. De måste inte bygga en fabrik, anställa fler arbetare eller köpa råvaror i samma utsträckning som ett industribolag. Att höja eller sänka räntan med 1–2% kommer inte påverka dem lika mycket.

Värde är information: Som en fortsättning på detta samlar och säljer bolag som Facebook och Alfabet information. Denna vara/produkt påverkas inte av höjda eller sänkta skatter eller vilken nivå räntan är på. Det är omöjligt att styra värdet på information eftersom det inte är fysiskt.

Global ekonomi: Vi ska inte glömma att ekonomin idag är global och många gånger spelar det ingen roll vad ett enskilt land eller centralbank gör med sin inhemska valuta eller styrränta. Det är den globala ekonomin som styr.

En spelare: Något som har varit tydligt sedan 2008 är att trots att vinsterna i många bolag har ökat så har inte lönerna ökat i samma takt. En anledning till detta är att många städer eller regioner idag är beroende av några få men väldigt stora bolag. Dessa kan via sin storlek trycka ned lönerna av den enkla anledningen att de är den enda arbetsgivaren på en arbetsmarknad.

Räntan fungerar inte: Något annat som har diskuterats i bland annat USA sedan 1970 är varför räntan som styrmedel inte längre har samma effekt som det hade förut. Och några anledningar har jag redan nämnt här ovanför men svaret kanske helt enkelt är att räntan har spelat ut sin egen roll. Ett tecken på detta kanske är att räntan nu är negativ och inte längre har samma effekt som innan.

Avslutningsvis
Under veckan som var så föll äntligen börsen. Jag säger äntligen eftersom jag tycker om lite volatilitet och händelser. Men att påstå att denna korrigering eller nedgång är början på en ny finanskris är lite väl överdrivet. För den delen verkar människor glömma bort att börsen då och då går ned med 10%-15%. Jag som är den eviga pessimisten ryckte väl axlarna och placerade om lite innehav. Ungefär så stor panik fick jag.

Ne, men vi är just nu enligt mitt tycke på toppen eller precis efter toppen på denna konjunkturcykel. Det finns inte så många triggers framöver som skulle kunna få ekonomin att kliva upp ett steg eller två till. Räntan i USA är på över 3% vilket drar ned tillväxten i övriga världen, kanske främst tillväxtekonomier med lån i dollar. Och inte för att glömma så har vi ett handelskrig som just nu drar ned optimisten i världen mellan USA och Kina.

Med det sagt. Jag skulle bli ytterst förvånad om det på måndag skulle komma en större smäll på börsen. Det som möjligtvis kommer att hända framöver är att bolag med sämre ekonomi kommer att få det tuffare och de som inte lyckas nå sina mål kommer att straffas. Det enda som skulle kunna få börsen på riktigt dåligt humör är en total inbromsning i Kina, vilket idag är inte lika otänkbart som för 3 år sedan.

Jag tror dock inte att vi kommer att se en ny Lehman inom de kommande 12 månaderna.

//RJE