Så vad händer egentligen i Kina, vad är Evergrande och varför håller ett okänt bolag på att just nu utlösa en fastighetskrasch i Kina ?
Kort om fastighetsmarknaden i KinaUnder det kommunistiska styret i Kina kom marken att under 1900-talet att tas över av det kommunistiska partiet vilket vi vet fick ganska hemska resultat i form av svält och död.
Men när Kina började se över reformer 1990-talet för att utveckla och växa den kinesiska ekonomin drev många förmögna och inflytelserika människor linjen att om vi ska locka investeringar, accelera övergången från en relativt enkel bondeekonomi till en modern ``marknadsekonomi´´ måste vi bygga städer eller utrymmen där ekonomisk tillväxt är möjlig.
Ett svar på detta vilket kan ses som en kompromiss är det licenssystem där staten egentligen inte släpper kontroll över marken utan säljer licenser där fastighetsbolag köper rätten att utveckla den statligt ägda marken. Vid denna punkt var fastighetssektorn runt 5% av GDP, idag står fastighetssektorn för runt 29% av Kinas årliga produktion.
Tanken med detta system var att om vi driver ut bönderna, bygger städer på deras mark och sedan tvingar in dem till städer med fokus på antingen turism, industri eller tillverkning så kommer staden eller regionen att utvecklas till ett modernt samhälle med en modern ekonomi. En modernisering och urbanisering under tvång utförd med express hastighet.
Denna explosion av byggande har bidragit till att vissa städer har fått det inte så smickrande namnet ``Ghost cities´´ då dessa nybyggda städer kan stå tomma i flera år eller till och med 10-15 år innan de slutligen börjar se lite aktivitet. Några av dem har i vissa fall rivits eller byggts om i ett led att driva på det ekonomiska hjulet eller för att matcha det behov Kina har haft för tillfället.
Resultatet från detta är en grupp stora fastighetsbolag vilka äger en stor del av den kinesiska fastighetsmarknaden varav Evergrande är sedan något år tillbaka en av de största fastighetsutvecklarna på den kinesiska marknaden.
Något som även har drivit på denna utveckling är det faktum att det har blivit kutym att unga kinesiska män bör köpa en egen bostad och ``skapa´´ ett hem innan de börjar att fundera på giftermål och allra helst om de önskar att övertyga kvinnans familj om att han är värdig.
Evergrande ett typiskt kinesisk bolagLikt ett typiskt kinesiskt bolag är Evergrande grundat 1996 inte bara ett fastighetsbolag. Det är ett bolag som sysslar med allt möjligt och lite till. Vissa av nedanstående branscher och bolag är redan sålda eller lämnade när jag skriver denna text.
1. Fotboll: Bolaget äger ett kinesiskt fotbollslag.
2. Elektriska bilar: Evergrande äger ``svenska´´ NEVS (SAAB)
3.Turism: Bolaget äger bland annat två nöjesparker.
4.Medicin/sjukvård: Bolaget har investerat i sjukvård och byggandet av ett sjukhus.
5. Media: Bolaget köpte 2015 ett mediebolag
6. Finans: Bolaget har köpt andelar i ett försäkringsbolag och i en bank. Driver även förmögenhetsförvaltning.
7. Livsmedel/råvaror: Bolaget har sysslat med buteljerat vatten, olja och säd för att nämna några produkter de har sålt eller tillverkat.
8. Musik: Bolaget har investerat och grundat ett musikbolag.
Detta kombinerat med en riskvillig grundare som har drivit bolaget från ett litet lokalt bolag till ett Fortune 500 bolag med hjälp av hög skuldsättning och risktagande så har vi en kombination som är upplagd för katastrof. Ett tyvärr vanligt sätt att driva bolag på i Kina.
Varför nu och varför Evergrande?Jag skulle vilja påstå att en möjlig kollaps av ett kinesiskt fastighetsbolag är inte en överraskning, utan nästan tvärtom. Överraskningen är att det inte har skett tidigare i något annat gigantiskt bolag. Till viss del har detta undvikits tidigare med hjälp av den kinesiska staten där de har klivit in och tvingat bolag att sälja tillgångar oavsett pris i utbyte mot hjälp.
Evergrande sägs driva 700 aktiva projekt i T2-T3 städer varav T1 utgör till exempel Beijing, Shanghai och eller Shenzhen och har avslutat runt 1300 projekt av samma typ i 230-280 kinesiska städer till en yta av 231 miljoner kvm runt om i Kina. Men det finns även siffror som uppger att antalet totala projekt under någon form av förvaltning av Evergrande är så mycket som 2800 och till en beräknad storlek om 680 miljoner kvm varav det är svårt för mig att i min efterforskning urskilja vad som är vad.
Affärsmodellen är att husköpare betalar först och sedan bygger Evergrande bostäderna och idag beräknas Evergrande ha cirka 1,5 miljoner inbetalda handpenningar för oavslutade projekt. Utöver det har Evergrande en gigantisk förmögenhetsförvaltning varav investerarnas pengar har gått till att finansiera nya projekt.
Nedan kommer jag försöka sammanfatta Evergrandes sakta kollaps:2018: Redan 2018 namngav Kinas centralbank att Evergrande var ett av de bolag som skulle vid en kris kunna anses vara systemviktig.Varav deras skuld redan då var en anledning för viss oro.
2020: Via ett påstått förfalskat dokument bad bolaget regeringen om ekonomiskt stöd och hjälp då de redan 2020 medgav att det fanns en risk att bolaget i framtiden inte skulle kunna klara av att betala tillbaka på sina åtaganden. I detta dokument pekade bolaget ut 128 banker och ytterligare 121 långivare som i riskzonen vid en potentiell inställd betalning. Detta gjorde att investerare redan då började att rikta viss misstro till bolaget oavsett om dokumentet var äkta eller inte.
Under Augusti 2020 infördes även det som kan kallas de 3 linjerna vilka ska beroende på fastighetsbolagens ekonomiska ställning godkänna dem för att delta i köp av nya licenser. Redan då utlöste detta en storm av försäljningar för Evergrande då bolaget inte kunde leva upp till de krav som hade ställts och fastigheter kunde säljas med så mycket som 25% rabatt.
2021: Under året har bolagets aktie gått ned med runt 75-80% och bolagets utestående skuldebrev med förfall de kommande 2-3 åren handlas idag till runt 26-30 cent på en dollar. Detta har orsakats av en misstro i marknaden om att bolaget kommer att kunna betala sina kommande betalningar till dem som äger skuldebreven men även till följd av att kreditbolag har i omgångar sänkt bolagets kreditvärdighet.
Bolaget som har varit hårdast är nog Moody's som har satt Ca till C på värdepapper som tidigare redan hade låga Caa1 och Caa2 vilket är bolagets sämsta rating. Eller kort översatt de tror att bolaget inte kommer att kunna betala utan är konkursfärdig.
Även kinesiska motsvarigheten har fått medge att en rating om AA är lite väl högt och har sänkt bolaget till A (vilket skämt).
Men utöver att bolaget har förlorat en stor del av sitt aktievärde har även fastighetsmarknaden i Kina saktat in och de senaste siffrorna jag har sett är att försäljningen har minskat med upp till 20% under augusti månad vilket är en av de viktigaste månaderna för Evergrande.
Bolaget har även nekats att ta ut nya lån av lokala banker varav ett av dem var på 20 miljoner dollar under sensommaren 2021 med motiveringar att banken inte såg någon möjlighet att få tillbaka lånet.
Om vi då sammanställer ekvationen. Hög skuldsättning, minskad försäljning, kollapsad aktiekurs, problem med likviditeten, investerare som flockas för att ta ut pengarna och en balansräkning som troligtvis inte stämmer. Är kollapsen redan ett faktum?.
En uppskattning som har gjorts är att kommande betalningar som under september ska regleras uppgår till runt 129 miljoner dollar och runt 850 miljoner dollar ska innan slutet av 2021 betalas ut enbart i ränta. Redan nu imorgon måndag ska en betalning av ett banklån vara betald och denna har enbart en dags tidsfrist varav bolaget även på torsdag denna vecka har två betalningar om 83.5 och 36 miljoner dollar och dessa med 30 dagars tidsfrist innan de kan anses ha förfallit.
Kinesiska myndigheter har även under föregående vecka meddelat att en betalning kommande vecka är osannolik.
Kinesiska bolag går inte att lita påNågot få kanske vet är att Evergrande har aldrig gått med förlust och att deras tillgångar har alltid varit i paritet eller större än deras skulder så frågan blir. Hur kan ett bolag av denna kvalite stå inför en möjlig kollaps ?.
I kort kan vi konstatera följande. Evergrande har idag skulder om 310 miljarder dollar vilket motsvarar 2% av Kinas GDP. Varav vi kan inte avgöra om bolagets tillgångar vilka bolaget utger är likvärdiga faktiskt existerar eller för den delen har något reellt värde.
Ett stort problem med kinesiska bolag är att de aldrig skriver ned förluster eller dåliga investeringar. Istället flyttas dessa över i balansräkningen till tillgångar såsom lager eller inventarier av ofärdiga projekt. Vilket innebär att när nu bolaget måste sälja av dessa tillgångar för att minska skulden finns det inget eller väldigt lite av värde att sälja av. Varav en uppskattning idag är att runt 220 miljarder dollar av tillgångar i balansräkningen är egentligen gömda förluster.
Detta kan i teorin betyda att Evergrande har i verkligheten inte alls varit lönsamt under en längre period och de vinster som de har producerat är därför luft eller kreativ bokföring vilket tycks vara ett väldigt förekommande tema för kinesiska bolag.
Att lägga till är liksom innan finanskrisen 2008 har Evergrande tills nyligen haft det näst högsta kreditbetyget AA från den kinesiska kreditvärderingsinstitutet. Sänkningen gjordes nyligen till A vilket ironisk nog är samma betyg som Lehman Brothers hade dagarna fram till kollapsen 2008.
Vad blir konsekvenserna vid en kollapsRedan under föregående vecka anlitade Evergrande kända konsulter med kunskap och expertis när det kommer till omstrukturering och bolaget fick på fredag en viss tidsfrist då The Peoples´s Bank of China tryckte in runt 14 miljarder dollar in i systemet. Ett belopp som egentligen bara kan anses täcka behovet till kommande vecka och i värsta fall imorgon måndag.
Risken med Evergrande är kanske inte att bolaget ställer in en enskild betalning detta är mer eller mindre ett faktum utan risken finns i marknaden som helhet. En inställd betalning skulle kunna lede till en dominoeffekt där fler bolag och låntagare måste ställa in sina betalningar. Därför kan en kollaps av Evergrande likt Lehman Brothers orsaka en större korrigering eller kris än vad som vi idag kan se framför våra ögon när vi enbart fokuserar på ett enskilt bolag och dess balansräkning.
Vid en kollaps är det fullt rimligt att cirka 1,5 miljoner handpenningar gå upp i rök, ungefär 200 000 anställda kommer att bli utan jobb och runt 3,8 miljoner arbetare/leverantörer skulle antingen förlora hela sin inkomst eller gå miste om betalning för utfört arbete.
Utöver det skulle även Evergrandes förmögenhetsförvaltning vilket troligtvis följer med i kollapsen utlösa ännu större vågor då många anställda och privatpersoner har investerat i bolagets produkter och där försöker just nu Evergrande minska denna växande huvudvärk genom att omförhandla dessa skulder genom att betala med fastigheter. Men vem vill få en andel av en fastighet eller projekt som kompensation då detta inte motsvarar det värde man har investerat och där värdet kanske kommer att minska ytterligare när marknaden vet att Evergrande måste sälja.
Det är helt enkelt köparens marknad just nu i Kina och ingen vill köpa av Evergrande.
En kollaps skulle även innebära att fler bolag med tvivelaktiga balansberäkningar med stora okända tillgångar kommer att granskas hårdare då det finns en överhängande risk att det finns fler fastighetsbolag med bokförda tillgångar som egentligen är skulder.
Varför kliver inte den kinesiska staten in Den kinesiska staten vill inte kliva in och rädda Evergrande då detta skulle betyda att de medger en förlust vilket är väldigt viktigt för dem att inte göra. Att losing face offentligt är troligtvis det sista det kommunistiska partiet vill göra med hela världens blickar på dem.
Sedan är det inte självklart att den Kinesiska staten vill ta över den skuld om 310 miljarder som Evergrande besitter. Detta då Kina redan har ett skuldberg att tacklas med.
Att inte glömma är att Kina inte är väst, det är inte USA och det är inte Europa och detta har varit tydligt under 2020 och 2021 där Xi Jinping har med kraft attackerat bolag i en rad olika branscher som spel, socialmedia och utbildning. Kina bryr sig mer om kontroll och makt än om ett bolag är värt några miljarder kronor. Om staten drabbas finansiellt av denna kris kan de ju tekniskt sett omvandla denna skuld och flytta över den till någon av de helt eller semi-ägda statliga bankerna eller bolagen. Eller om det krävs tvärtom. Att utländska och kinesiska privatpersoner eller bolag drabbas är inte något som det kommunistiska partier kommer bry sig om så länge det inte hotar deras makt.
Min analys och effekterJag tror inte att detta är Kinas Lehman Brothers, dock kan det sätta humöret på den kinesiska fastighetsmarknaden och börsen under de kommande månaderna.
Spridningen eller effekterna kommer troligtvis att stanna i Kina då vad jag vet finns det väldigt få investmentbolag eller banker med stora lån eller exponering mot Evergrande.
Jag tror även att Kinesiska staten kommer att ta denna möjlighet som den har fått för att visa det kinesiska folket och fastighetsbolagen att deras fokus inte ligger på att rädda enskilda och giriga spekulanter utan att deras intresse är att stärka Kina. Detta tycker jag dom har visat i och med att de har varit likgiltiga inför hur bolag har påverkats av deras utsvävningar den senaste tiden.
Rent av kanske kinesiska staten vill skrämma bort investerare från fastighetsbranschen då den har drivits för mycket av vinstintressen. Vilket inte skulle vara så långsökt i och med att de nyligen sa att spel är digitalt opium när de begränsade den tillåtna speltiden.
Annars finns det även en möjlighet att detta är bara blir en nothingburger, veckan passerar och bolaget får ett generöst statligt lån i utbyte mot statlig kontroll och sedan är krisen över. Grundaren blir syndabocken och får inför statlig tv erkänna sitt misslyckande och därmed rädda ansiktet i alla fall till viss del på det kinesiska systemet denna gång.
Jag tror dock att för den som är riskvillig att det kommer att under slutet av 2021 uppstå konstiga rörelser på skuldmarkaden där nyheter oavsett om de är positiva eller inte kan driva värdepapper tiotals procent upp eller ned. Det kommer att finnas lägen där marknaden fel prissätter enskilda branscher eller värdepapper då information under perioder kan vara otydlig eller drivas av uttalanden från bolagsledare eller det kommunistiska partiet.
Därför skulle jag inte sitta med en position just nu mot Kina den kommande veckan även om det kan bli världens bästa köptillfälle att likt Warren Buffett säger avfyra elefantbössan.
Med det sagt ha en förhoppningsvis lugn börsvecka,
//RJE
DisclaimerJag har nyligen minskat en del av min exponering mot Kina i min PPM-portfölj och detta gjorde jag till följd av Kinas uttalande om spel- och utbildningsbolag. Detta gjordes innan Evergrande blev en nyhet och gjordes därför oberoende av den senaste utvecklingen.
